::prook::

8.1.1Cechy rynkowe i ich wagi

Lokalizacja nieruchomości – 40%
Stan techniczny budynku – 30%
Standard wykończenia – 10%
Położenie lokalu na piętrze – 10%
Sąsiedztwo – 5%
Nasłonecznienie – 5%.

Ustalono następującą skalę cech:
L.p.
/ Rodzaj cechy
/ Skala cech
1
/ Lokalizacja nieruchomości
/ bardzo dobra
/ dobra /
średnia
2
/ Stan techniczny budynku
/ bardzo dobry /
dobry /
średni
3
/ Standard wykończenia /
wysoki /
średni /
niski
4
/ Położenie lokalu na piętrze /
dobre
(piętra I-IV) /
przeciętne
(piętra V-VIII) /
słabe
(piętra IX-XII)
5
/ Sąsiedztwo /
spokojne /
przeciętne /
niespokojne
6 /
Nasłonecznienie /
bardzo dobre /
dobre /
średnie
Ocena nieruchomości przedmiotowej oraz nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej
Cecha rynkowa / Przedmiotowy lokal mieszkalny / Lokal mieszkalny o Cmin / Lokal mieszkalny o Cmax

Lokalizacja nieruchomości / dobra / średnia / bardzo dobra
Stan techniczny budynku / bardzo dobry / średni / bardzo dobry
Standard wykończenia / średni / niski / wysoki
Położenie lokalu na piętrze / dobre / przeciętne / dobre
Sąsiedztwo / spokojne / przeciętne / spokojne
Nasłonecznienie / dobre / średnie / bardzo dobre

Ustalono następujące zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.
Cecha rynkowa / Waga cechy w % / Zakres współcz. korygujących / Wartość współczynników

Lokalizacja nieruchomości / 40 / 0,340 / 0,468 / 0,404
Stan techniczny budynku / 30 / 0,255 / 0,351 / 0,351
Standard wykończenia / 10 / 0,085 / 0,117 / 0,101
Położenie lokalu na piętrze / 10 / 0,085 / 0,117 / 0,117
Sąsiedztwo / 5 / 0,0425 / 0,0585 / 0,0585
Nasłonecznienie / 5 / 0,0425 / 0,0585 / 0,0505

Razem:

Waga cechy w % – 100
Zakres współcz. korygujących – 0,85 – 1,17
Wartość współczynników – 1,082

Wartość rynkową przedmiotowego lokalu można wyrazić wzorem:
WRU = Cśr x Ui x P
Cśr – średnia cena 1 m2 lokalu
Ui – suma współczynników korygujących
P – powierzchnia użytkowa lokalu
WRU = 1835,70 zł/m²  x 1,082 x 52,00m² = 103283,83 zł
WRU = 103284 zł
Słownie zł: sto trzy tysiące dwieście osiemdziesiąt cztery
8.2 Podejście dochodowe
Dochód operacyjny brutto = m2 x stawka czynszu(zł) x 12 m-cy
W celu określenia stawki czynszu przeanalizowano rynek wynajmu lokali mieszkalnych. Przyjęto średnią stawkę czynszu z trzech lokali podobnych do lokalu przedmiotowego.
CECHY /
Lokale porównawcze : A / B / C

Lokalizacja ogólna / obrzeża miasta / obrzeża miasta / obrzeża miasta
Lokalizacja szczegółowa / ul. Nowowiejska / os.„Bocianek” / os.„Bocianek”
Przeznaczenie / mieszkalne / mieszkalne / mieszkalne
Powierzchnia / 52,0 m2 / 54,0 m2 / 56 m2
Stan prawny / najem / najem / najem
Stan techniczny / bardzo dobry / bardzo dobry / bardzo dobry
Położenie lokalu na piętrze / II piętro / II piętro / II piętro
Standard lokalu / średni / średni / średni
Dojazd / bardzo dobry / bardzo dobry / bardzo dobry
Opłata miesięczna / 620 zł / 640 zł / 670 zł
Stawka czynszu za 1m2 / 11,92 zł/m2 / 11,85 zł/m2 / 11,96 zł/m2

Średnia stawka czynszu za 1m2 – 11,91 zł/m2
Ustalono miesięczną stawkę czynszu w wysokości 620 zł (11,90 zł/m2).