6. Sposób wyceny
Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej oraz metodę dochodową.
7. Analiza i charakterystyka rynku
Badaniem rynku objęto rynek nieruchomości lokalowych – mieszkalnych. Do celów niniejszej wyceny przeprowadzono analizę uwzględniając charakterystykę rynku sprzedaży nieruchomości lokalowych na terenie miasta Kielc.
Po przeanalizowaniu rynku nieruchomości mieszkaniowych na terenie Kielc stwierdza się, ze największy popyt istnieje na mieszkania o powierzchni do 80 m2. Te właśnie mieszkania uzyskują w tej chwili najwyższe ceny rynkowe.
Z przeprowadzonych analiz wynika, że ceny lokali podobnych do lokalu szacowanego są uzależnione od następujących cech rynkowych:
lokalizacja nieruchomości
położenie na piętrze
stan techniczny budynku
standard i funkcjonalność lokalu
sąsiedztwo
nasłonecznienie lokalu.
Analizowane otoczenie nieruchomości wraz z nią pełni funkcję mieszkalno-usługową. Mieszkają tam ludzie o średnim standardzie życia. W większości są to ludzie młodzi lub w średnim wieku posiadający średnio dwójkę dzieci. Odpowiada im lokalizacja nieruchomości, mianowicie dobre połączenie z centrum miasta, spokojna okolica, łatwy dostęp do obiektów handlowo-usługowych.
Ze względu na wyżej wymienione zalety nieruchomości wnioskuje się, ze popyt na lokale mieszkaniowe w takim miejscu jest duży.
8. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny
8.1 Podejście porównawcze
Metoda korygowania ceny średniej
8.1.1Analiza transakcji przyjętych do porównań
Przy korzystaniu z metody porównawczej konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Cechy nieruchomości wpływające na wielkość cen transakcyjnych sprzedawanych lokali mieszkalnych podano w punkcie 5.
W celu porównania lokali wybrano na podstawie analizy transakcji kupna – sprzedaży w roku 2005i 2006, następujące lokale.
L.p./ Lokalizacja ogólna / Data transakcji / Powierzchnia użytkowa (m²) / Cena 1m² pow. użytkowej lokalu
Ul. Pocieszka / 02.01.2005/ 30,80/ 1809,10
ul. Toporowskiego / 15.02.2005 / 36,80 / 1850,20
ul. M. Konopnickiej / 20.03.2005 / 26,00 / 1730,53
ul. Słowackiego / 16.04.2005 / 51,10 / 2050,50
ul. Warszawska / 19.05.2005 / 54,00 / 2000,50
ul. Okrzei / 08.06.2005 / 28,30 / 1695,95
ul. Hoża / 26.06.2005 / 38,27 / 2150,65
ul. Wrzosowa / 11.07.2005 / 4850 / 1773,57
ul. Tarnowska / 19.08.2005 / 39,90 / 1867,33
ul. Lecha / 02.09.2005 / 29,20 / 1825,25
ul. 1-go Maja / 25.10.2005 / 42,60 / 1824,35
ul. Jagiellońska / 18.11.2005 / 50,40 / 1551,72
Os. Ślichowice / 07.01.2006 / 36,00 / 1740,45
Os. Słoneczne Wzgórze / 11.03.2006 / 27,50 / 1869,80
Os. Bocianek / 27.02.2006 / 44,30 / 1795,60
Cena średnia: Cśr = 1835,70zł/m2
Cena minimalna: Cmin = 1551,72 zł/m2
Cena maksymalna: Cmax = 2150,65 zł/m2
Granice współczynników korygujących wynoszą:
Cmin / Cśr = 0,85
Cmax / Cśr = 1,17
Wszelkie Prawa Zastrzeżone.