Rzeczoznawca majątkowy ma wyznaczone obowiązki, określone ustawą.
Informacje, które rzeczoznawca majątkowy uzyskuje w procesie tworzenia operatów szacunkowych i innych związanych  z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową, niezależnie od tego dla kogo wykonuje swoje usługi.
Uzyskane informacje od osoby zawierającej umowę z rzeczoznawcą majątkowym są objęte ścisłą  ochroną i nie mogą zostać przekazane innym osobom.
Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości, która jest efektem końcowym opracowania operatu szacunkowego, nie może ulegać wpływom żadnej osoby trzeciej, ani osoby składającej zlecenie na wycenę nieruchomości. Zasada ta ma na celu zapewnienie obiektywnej opinii o wartości nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy ma za zadanie określić jakie i komu przysługują prawa do nieruchomości, analizuje  rynek  mając na celu określenie czynników, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Określając w.w czynniki rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru jaką metodę zastosuje określając wartości nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy ma za zadanie zweryfikować i sprawdzić prawidłowość, aktualność, wiarygodność i ważność dokumentów otrzymanych od osoby, która jest dl niego zleceniodawcą.. Opracowując operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy, nie może się kierować oczekiwaniami i możliwymi korzyściami finansowymi zleceniodawcy.
Do najczęstszych powodów, przez które  rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość należą:

umowy kupna – sprzedaży,
zamiana,
chęć zaciągnięcia kredytu,
umowa darowizny,
przekazanie, otrzymanie spadku,
ubezpieczenie nieruchomości.

Ust. z dn. 21 sierpnia 1997r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr.46,2000r.póz.543 tekst jednolity.)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.(Dz.U. nr.99,.póz.6 12 )
Ust. z dn. 24czerwiec 1994r. – Ustawa o własności lokali
(Dz.U. nr.85,póz.94.)
Ust. z dn. 15grudzień 2000r. –O spółdzielniach mieszkaniowych
(Dz.U. nr.4,póz.27 z dn.2001r.)
Ust. z dn. 23 kwietnia 1964r. –Kodeks Cywilny
(Dz.U. nr16,póz.93 z późniejszymi zmianami.)
Ust. z dn. 17 listopada 1964r. –Kodeks postępowania cywilnego
(Dz.U. nr.43,póz.296 z późniejszymi zmianami.)
Ust. z dn. 7 lipca 1994r. –Prawo budowlane
(Dz.U. nr.89,póz.414 z późniejszymi zmianami.)
Ust. z dn. 7 lipca 1994r – o zagospodarowaniu przestrzennym
(Dz.U. nr.89,póz.415 z późniejszymi zmianami.)
Zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 marca 1991r. w sprawie szczegółowych zasad ustalenia wartości nieruchomości (Mon.Poj.nr.13,póz.163)
PN-70/B-02365 – Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru.
PN-69/B-02360 – Kubatura budynków. Zasady obliczania.

2.3 Źródła danych merytorycznych

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – Urząd Miasta Kielce
Oględziny nieruchomości przeprowadzone w czasie wizji lokalnej w dniu 10 maja 2006r.
Pomiary wykonane w trakcie oględzin
Informacje uzyskane od właścicielki lokalu
Informacje uzyskane od sąsiadów
Informacje z prasy i agencji obrotu nieruchomościami

4. Opis i określenie stanu szacowanej nieruchomości
4.1 Stan prawny nieruchomości
Szacowana nieruchomość posiada uregulowany stan prawny jako prawo do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkaniowego. Właścicielem nieruchomości jest Pani Teresa Nowak.
4.2 Stan techniczno-użytkowy
4.2.1 Opis budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal
Jest to budynek położony w miejscowości Kielce przy ulicy Nowowiejskiej na 25-letnim osiedlu mieszkaniowym. Jest to 12-kondygnacyjny, 3-klatkowy budynek mieszkalny, całkowicie podpiwniczony. Funkcja obiektu jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Konstrukcja obiektu budowlanego:

fundamenty żelbetonowe monolityczne,
ściany zewnętrzne – płyta prefabrykowana warstwowa,
ściany nośne wewnętrzne i działowe płyta prefabrykowana żelbetowa,
stropy prefabrykowane żelbetowe,
stropodach płaski prefabrykowany-  pokrycie 3x papa na lepiku,
podłogi płytki PCV,
tynki zewnętrzne cementowo – wapienne,
stolarka drewniana,
schody żelbetowe prefabrykowane.

Obiekt wyposażono w następujące instalacje:

wodno – kanalizacyjną z przyłączem do sieci miejskiej,
elektryczną,
gazową,
centralnego ogrzewania,
telefoniczną,
TV kablową.

Ogólny stan techniczny obiektu ocenia się jako dobry. Remonty obiektu przeprowadzane są systematycznie. Na elewacji zaobserwowano odpryski i ubytki tynku w miejscach łączenia płyt prefabrykowanych, co wymaga uzupełnienia tynków w miejscach powstałych ubytków.
4.2.2 Opis wycenianego lokalu mieszkaniowego
Lokal usytuowany jest na drugim piętrze w środkowej klatce. Mieszkanie posiada dwa pokoje, kuchnię, korytarz, łazienkę razem z WC o łącznej powierzchni 52m2.
Podstawowe dane o lokalu:
powierzchnia użytkowa – 52m2
dwa pokoje, kuchnia, łazienka i przedpokój
loggia
ekspozycja okien w dużym pokoju na południe

Podłoga: klepka podłogowa / dobry
Ściany: tynk + farba emulsyjna / dobry
Sufit: tynk + farba emulsyjna / dobry
Stolarka okienna: drewniana / średni

2/ Pokój / 14,46

Podłoga: panele podłogowe / b.dobry
Ściany: tynk + farba emulsyjna / dobry
Sufit: tynk + farba emulsyjna  / dobry
Stolarka okienna: drewniana / średni

3 /
Kuchnia /
6,20

Podłoga: wykładzina PCV / średni
Ściany: panele / b.dobry
Sufit: panele (sufit podwieszany / b.dobry
Stolarka okienna: drewniana / średni

4 /
Łazienka +WC / 5,47

Podłoga: płytki ceramiczne  / b.dobry
Ściany: płytki ceramiczne  / b.dobry
Sufit: tynk + farba emulsyjna  / dobry
Armatura  / dobry

5 /
Korytarz /
7,57

Podłoga: płytki PCV  / średni
Ściany: boazeria drewniana  / średni
Sufit: tynk + farba emulsyjna  / dobry

Ogólny stan mieszkania ocenia się na dobry. Lokal był na bieżąco remontowany, łazienka i kuchnia zostały odnowione w 2005r. z środków własnych właściciela. Jedynie stolarka okienna drewniana nadaje się do wymiany.
5.Lokalizacja
Analizowany obiekt usytuowany jest przy ul. Nowowiejskiej na Osiedlu „Sady”.
Nieruchomość jest, zwrócona  elewacją frontową do ul. Nowowiejskiej.
Do nieruchomości można dojechać środkami transportu miejskiego, ponieważ w odległości 60m znajdują się dwa przystanki autobusowe zlokalizowane jeden przy ul. Pocieszka, a drugi przy ul. Toporowskiego. Od strony frontowej budynku znajduje się parking, za budynkiem natomiast plac zabaw.
Jest to budynek mieszkalny, 12- kondygnacyjny, wolnostojący, całkowicie podpiwniczony o konstrukcji prefabrykowanej. Budynek jest 3-klatkowy,w budynku znajdują się 3samodzielne lokale mieszkalne na każdym piętrze. Każdy lokal mieszkalny posiada własne pomieszczenie piwniczne.
Podstawowe informacje o nieruchomości:

położenie – strefa miejska, osiedle „Sady”
dostępność komunikacyjna – bardzo dobra
dostępność do obiektów handlowo – usługowych, administracji, oświaty i kultury, komunikacji – bardzo dobra
w pobliżu znajdują się parkingi
wokół budynku – trawniki, drzewa, plac zabaw.

lokalizacja nieruchomości
położenie na piętrze
stan techniczny budynku
standard i funkcjonalność lokalu
sąsiedztwo
nasłonecznienie lokalu.

Analizowane otoczenie nieruchomości wraz z nią pełni funkcję mieszkalno-usługową. Mieszkają tam ludzie o średnim standardzie życia. W większości są to ludzie młodzi lub w średnim wieku posiadający średnio dwójkę dzieci. Odpowiada im lokalizacja nieruchomości, mianowicie dobre połączenie z centrum miasta, spokojna okolica, łatwy dostęp do obiektów handlowo-usługowych.
Ze względu na wyżej wymienione zalety nieruchomości  wnioskuje się, ze popyt na lokale mieszkaniowe w takim miejscu jest duży.
8. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny
8.1 Podejście porównawcze
Metoda korygowania ceny średniej
8.1.1Analiza transakcji przyjętych do porównań
Przy korzystaniu z metody porównawczej konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Cechy nieruchomości wpływające na wielkość cen transakcyjnych sprzedawanych lokali mieszkalnych podano w punkcie 5.
W celu porównania lokali wybrano na podstawie analizy transakcji kupna – sprzedaży w roku 2005i 2006, następujące lokale.
L.p./ Lokalizacja ogólna / Data transakcji / Powierzchnia użytkowa (m²) / Cena 1m² pow. użytkowej lokalu

Ul. Pocieszka / 02.01.2005/ 30,80/ 1809,10
ul. Toporowskiego / 15.02.2005 / 36,80 / 1850,20
ul. M. Konopnickiej / 20.03.2005 / 26,00 / 1730,53
ul. Słowackiego / 16.04.2005 / 51,10 / 2050,50
ul. Warszawska / 19.05.2005 / 54,00 / 2000,50
ul. Okrzei / 08.06.2005 / 28,30 / 1695,95
ul. Hoża / 26.06.2005 / 38,27 / 2150,65
ul. Wrzosowa / 11.07.2005 / 4850 / 1773,57
ul. Tarnowska /  19.08.2005 / 39,90 / 1867,33
ul. Lecha / 02.09.2005 / 29,20 / 1825,25
ul. 1-go Maja / 25.10.2005 / 42,60 / 1824,35
ul. Jagiellońska / 18.11.2005 / 50,40 / 1551,72
Os. Ślichowice / 07.01.2006 / 36,00 / 1740,45
Os. Słoneczne Wzgórze / 11.03.2006 / 27,50 / 1869,80
Os. Bocianek / 27.02.2006 / 44,30 / 1795,60

Cena średnia:              Cśr = 1835,70zł/m2
Cena minimalna:       Cmin = 1551,72 zł/m2
Cena maksymalna:     Cmax = 2150,65 zł/m2
Granice współczynników korygujących wynoszą:
Cmin / Cśr = 0,85
Cmax / Cśr = 1,17

Wycena nieruchomości lokalowej została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami, dotyczącymi określania wartości rynkowej lokali mieszkalnych
Wycenę, dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej oraz podejścia dochodowego – przyjmując do porównań grupę nieruchomości, podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.
Otrzymany wynik wartości rynkowej nieruchomości lokalowej można uznać za realny i zgodny z rynkiem oraz za najbardziej prawdopodobną cenę, jaką można uzyskać za daną nieruchomość na rynku.

10. Klauzule

Niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.
Operat nie może być wykorzystywany do żadnego innego celu, aniżeli określony w operacie
Operat nie może być publikowany ani udostępniony osobom trzecim bez zgody rzeczoznawcy.
Wykorzystanie operatu przez osoby trzecie i do innych celów jest niedozwolone i autor nie ponosi za to odpowiedzialności.
Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego wycenianego obiektu nie stanowi jego ekspertyzy technicznej
Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianych obiektu, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji technicznej lub prawnej.

Lokalizacja nieruchomości – 40%
Stan techniczny budynku – 30%
Standard wykończenia – 10%
Położenie lokalu na piętrze – 10%
Sąsiedztwo – 5%
Nasłonecznienie – 5%.

Ustalono następującą skalę cech:
L.p.
/ Rodzaj cechy
/ Skala cech
1
/ Lokalizacja nieruchomości
/ bardzo dobra
/ dobra /
średnia
2
/ Stan techniczny budynku
/ bardzo dobry /
dobry /
średni
3
/ Standard wykończenia /
wysoki /
średni /
niski
4
/ Położenie lokalu na piętrze /
dobre
(piętra I-IV) /
przeciętne
(piętra V-VIII) /
słabe
(piętra IX-XII)
5
/ Sąsiedztwo /
spokojne /
przeciętne /
niespokojne
6 /
Nasłonecznienie /
bardzo dobre /
dobre /
średnie
Ocena nieruchomości przedmiotowej oraz nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej
Cecha rynkowa / Przedmiotowy lokal mieszkalny / Lokal mieszkalny o Cmin / Lokal mieszkalny o Cmax

Lokalizacja nieruchomości / dobra / średnia / bardzo dobra
Stan techniczny budynku / bardzo dobry / średni / bardzo dobry
Standard wykończenia / średni / niski / wysoki
Położenie lokalu na piętrze / dobre / przeciętne / dobre
Sąsiedztwo / spokojne / przeciętne / spokojne
Nasłonecznienie / dobre / średnie / bardzo dobre

Ustalono następujące zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.
Cecha rynkowa / Waga cechy w % / Zakres współcz. korygujących / Wartość współczynników

Lokalizacja nieruchomości / 40 / 0,340 / 0,468 / 0,404
Stan techniczny budynku / 30 / 0,255 / 0,351 / 0,351
Standard wykończenia / 10 / 0,085 / 0,117 / 0,101
Położenie lokalu na piętrze / 10 / 0,085 / 0,117 / 0,117
Sąsiedztwo / 5 / 0,0425 / 0,0585 / 0,0585
Nasłonecznienie / 5 / 0,0425 / 0,0585 / 0,0505

Razem:

Waga cechy w % – 100
Zakres współcz. korygujących – 0,85 – 1,17
Wartość współczynników – 1,082

Wartość rynkową przedmiotowego lokalu można wyrazić wzorem:
WRU = Cśr x Ui x P
Cśr – średnia cena 1 m2 lokalu
Ui – suma współczynników korygujących
P – powierzchnia użytkowa lokalu
WRU = 1835,70 zł/m²  x 1,082 x 52,00m² = 103283,83 zł
WRU = 103284 zł
Słownie zł: sto trzy tysiące dwieście osiemdziesiąt cztery
8.2 Podejście dochodowe
Dochód operacyjny brutto = m2 x stawka czynszu(zł) x 12 m-cy
W celu określenia stawki czynszu przeanalizowano rynek wynajmu lokali mieszkalnych. Przyjęto średnią stawkę czynszu z trzech lokali podobnych do lokalu przedmiotowego.
CECHY /
Lokale porównawcze : A / B / C

Lokalizacja ogólna / obrzeża miasta / obrzeża miasta / obrzeża miasta
Lokalizacja szczegółowa / ul. Nowowiejska / os.„Bocianek” / os.„Bocianek”
Przeznaczenie / mieszkalne / mieszkalne / mieszkalne
Powierzchnia / 52,0 m2 / 54,0 m2 / 56 m2
Stan prawny / najem / najem / najem
Stan techniczny / bardzo dobry / bardzo dobry / bardzo dobry
Położenie lokalu na piętrze / II piętro / II piętro / II piętro
Standard lokalu / średni / średni / średni
Dojazd / bardzo dobry / bardzo dobry / bardzo dobry
Opłata miesięczna / 620 zł / 640 zł / 670 zł
Stawka czynszu za 1m2 / 11,92 zł/m2 / 11,85 zł/m2 / 11,96 zł/m2

Średnia stawka czynszu za 1m2 – 11,91 zł/m2
Ustalono miesięczną stawkę czynszu w wysokości 620 zł (11,90 zł/m2).

osoby zwierające umowę między sobą (klient/rzeczoznawca)są od siebie niezależne i nie mają ze sobą powiązań rodzinnych, finansowych, biznesowych ect.,
osoby zwierające umowę są świadome wszystkich czynników mających wpływ na cenę,
osoby zwierające umowę  nie znajdują się w sytuacji, która zmuszałaby ich do zawarcia umowy (nie są przymuszane),

Określa się wartości: rynkową, odtworzeniową i katastralną nieruchomości.
Wartość rynkowa nieruchomości ma za zadanie odzwierciedlać istniejący  stan rynku, tzn. w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką bylibyśmy w stanie uzyskać chcąc dokonać sprzedaży nieruchomości.
Wartość odtworzeniową wyliczamy dla nieruchomości, która ze względu na teraźniejsze użytkowanie lub przeznaczenie nie jest albo nie może być przedmiotem obrotu rynkowego.
Wartość odtworzeniowa ma za zadanie odzwierciedlać koszty jej odtworzenia, uwzględniając stopień jej  zużycia.
Wartość katastralna ma za zadanie odzwierciedlać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz możliwie zbliżoną wartość do wartości rynkowej, jaką można uzyskać uzyskania przy stosowaniu reguł  dla masowej wyceny.
Wartości katastralne wymagane są dla ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Wartości katastralne wymagane są również w zakresie określonym przepisami ustaw, przy wyznaczaniu wartości nieruchomości, które stanowią własność Skarbu Państwa.